阿甘的北京购房团

我对北京房价的一点思考

阿甘的北京购房团 — Fri, 1 Aug 2008 09:07:44 +0800

先来说明一下，阿甘的职务和地产无关，对具体的房地产并不熟悉，只是工作会有部分和宏观经济分析有关，对北京的房价只是从经济周期、货币政策以及投资方面做出的分析。先抛砖引玉，希望大家能够理性和气的讨论，也能帮各位网友更清楚的看清未来房价的变化。
　　阿甘的基本观点：
　　一、如果按照5-10年后这个中期趋势看，如果按照人民币计价，房价还是会涨的，但是后面5年再出现前面5年这样的涨幅，较为困难了。至于说10年、20年以后的长期的趋势，阿甘的能力暂时看不到这么远，所以不做评价和分析，但是无论有什么政策或者什么样的经济变化，长期房价都会回归自己的合理价值，也就是5%左右的合理的租金回报率。
　　二、如果按照1年的短期趋势看，房价下降的可能性很大，上涨的可能性很小。
　　三、现在这个时候对于绝大部分的房产来说，基本上已经失去了投资投机价值，当然，不排除有个别年租金/总房价>=5%的房子出现，这些房产是有投资价值的。
　　
　　中期房价
　　看涨的理由：
　　1、很多大家说的通胀、人口城市化、地方政府的财政收入等各种问题，阿甘也同意
　　2、未来5-10年，阿甘同样认为中国的宏观经济仍然能够处于稳定增长的状态
　　3、现在市场上也不缺基础货币，缺的是适当宽松的货币政策以及市场信心，度过这两年后，阿甘同样认为房价会增长。
　　
　　后5年很难再出现02-07年这5年的涨幅的理由：
　　1、推动力不一样。
　　前面（02-07年）5年大规模的通胀，后5年（08-12年）很难再遇到。
　　既有前面几年我们国有银行呆坏账严重的问题，也有近几年美国赖账，走弱势美元的问题，但是从现在看，国有企业呆坏账的问题比以前好了不少，美元也有从新走强的苗头。
　　附（摘自中国人民银行货币供应数据）：
　　 2002年1月，我国的广义货币量是15.8万亿，而到2007年12月份，我们的广义货币量是40.3万亿。
　　2、起点不一样。
　　 02年其实北京或者很多地方的房价是被低估的很严重的，当时北京能够找出很多年租金/总房价在5%、甚至6%以上的房产，当时定期存款好像才3%的息，还有20%的利息税。
　　现在北京年租金/总房价基本上都在3%多点这附近，定期存款4%点多，房价高估的较为严重。
　　
　　短期房价：
　　继续看跌
　　1、全国性的资金紧缺以及经济周期
　　 6月7日，央行又宣布准备金率上调1%，这样，到6月底缴存的准备金率将达到7.7万亿左右，比3月份超额存款准备金预计增加1.46万亿。
　　同时，从去年四季度开始，央行大幅度削减了各个银行目前的贷款额度。1-4月份，全国银行信贷投放货币投放占到全年不超过3.64万亿信贷投放的49.19%，按照这个速度，9月份以后，银行贷款额度很有可能提前使用完毕。
　　以上两种政策，目前导致整个市面上，不光是房地产，几乎所有的行业资金都开始吃紧。而且1年之内，这两方面很难有缓解的迹象。
　　另外一方面，由于08年的物价增长是成本推动型的，大部分的产品没法降价，但是也很难卖出去。紧缩的货币加低迷的市场，会导致一部分中小企业倒闭，同时也会增加失业率。
　　以上因素，导致市场上抛售房产回笼资金的人会增多，也会因为缺乏资金，导致购买的人会减少。特别是对于一些二手房而言，可能会有部分房产急着抛出，在缺乏接盘的情况下，可能会有较大的降幅出现。
　　
　　2、政策因素。
　　目前央行严厉的紧缩型政策、银监会严查进入楼市资金、前一阵子对于限开令的严厉执行、在cctv2上连续唱空楼市，这些政府的行动多多少少都代表了中央政府对于房价的一部分态度，也实实在在的影响到了现在的地产市场。
　　
　　3、投资投机属性的暂时丧失。
　　首先对于投机客来说，一般快进快出，会从房价的增长中获利，目前贷款利率基本上在8%左右，如果不能保证房价每年8%的增长，基本上贷款的那部分都是贴钱给银行。从现在来看，保证近两年每年8%的房价增长基本上不现实，所以，房价的投机属性基本上丧失，从目前来看，很多投机客均已离场。
　　同样，对于目前的现状，也听说有开发商看好未来的房地产市场，宁愿捂着不肯降价，甚至愿意借高利贷来度过难关。可能对地产不熟，我也有点不解，这两年市场低迷的可能性很大，就算找银行贷款，这些资金的利息也有16%，现在像媒体村这样开盘降价10%销售的几个楼盘都卖的比较好，一方面，节省了利息，另外一方面，趁着大家都困难的时候低价拿地或者收购其它开发商，不比死扛强的多吗？
　　其次对于长期投资客来说，目前北京的租金回报比大概在3%略多一点，不要说国安债等债券，就是对于4.14%的定期存款利息来说，也有不小的差距。加上近期房子涨价的可能性小，跌的可能性大，在现在买房收租的回报率，差的可怜。
　　
　　4、人民币升值的减缓
　　随着国外需求的减缓，以及因为次债导致的美元回流，人民币升值的阻力越来越大，加上对于房产、股票等人民币计价的资产，都有一定的高估，人民币升值很有可能减缓，并在6.5左右止住。这样，期待热钱炒楼从热钱供应上不太现实，另外，现在热钱也很难去炒作一个流动性目前看来极差的、风险较大的资产。
　　
　　5、目前来看，去年的疯狂上涨，导致房价透支严重
　　现在北京、上海、纽约、东京、香港、莫斯科甚至是河内的房子，我们发现绝对房价差不多了，但是租金有明显的区别。举一个典型的对比，今年1月曼哈顿的一套公寓，按照我们的标准算是130平米左右，送两个地下车位，按照当时的汇率算，是3万人民币一平米，总共是40多万美金，每月的最近是2500美金，这个回报率大概17年左右收回，同时在北京国贸旁边也有一套房，也是120平米，还是3万，但是租金是7千，基本上40年收回（现在北京的房子，按照现在这样的水平收租的话，大部分应该是33年左右收回）。
　　这个时候，要想让房子获得理想的回报，我们要么期望北京的租金尽快追上纽约从租金上弥补；要么期望北京的房价涨的比纽约更快一些从房价的涨幅中弥补，这样会导致绝对房价将要远远超过纽约，对于这两点，我个人觉得都很难。如果以人民币计价的房价还要大涨的话，那么人民币大幅度贬值的时候很有可能也要快到了。
　　
　　6、人口因素：
　　通过我们掉看北京市统计局的常住人口数据，发现，存在80年代初婴儿潮（北京常住人口年均增长20多万）以及87年-95年人口增长率锐减（每年人口增长十多万）等问题，使得后面8年，每年人口增长比前面5年少10万左右，这些人口衰减，预计在2011-2012年开始，等这些婴儿潮大部分有能力购房的购房者购房完毕，部分需求不足的问题将会开始显现出来。
　　这些影响大概有多少呢？
　　 78-86年，每年人口大约增长约20万，87-94年，每年人口增长约10万，99年-06年，年均人口增长40多万。
　　 80-90年，每年人口新增婴儿15万左右，91-06年，每年新增婴儿下降到了9.2万。由此可见，99年以后，北京常住人口的增长，主要来自于并轨制以后大学毕业留京的或者其它方式来的移民，扣除每年7-8万左右的人口死亡，新移民年均大概40万略多。
　　 90年以前的那波婴儿潮，大概要到2016年以后，对于人口增长的负面效果开始逐渐影响。所以，在此之前，影响北京人口增长的主要因素仍然来自于新移民的增长速度，07、08年由于奥运会，进京名额的大幅度缩减，将会对后面几年的地产销售产生一定负面影响，如果这2年减少30万进京名额的话，将会在未来5年，每年需求减少估算约4万套房子，占到02-06年每年25万套房子的1/6的比例，那么，将会对北京房价造成较大负面影响。当然，09年以后，政府会不会大幅度提高进京名额，需要密切关注。
　　
　　7、房屋供应因素：
　　 08年开始，北京市建委，规划的住宅用地，已经下降到1800万方左右，并却大部分都位于城外，后面几年，土地的供应也明显减少，土地的减少幅度，和期间新移民的减少，较为接近，6、7两点暂时认为抵消。
　　
　　建议：
　　1、对于投资投机客来说，个人觉得现在还是听政府的话比较好。
　　当然，如果有租金回报比等到4.5%以上的房子出现，那是值得投资的。如果在一些好的学区周围的房子，可以享受一定的溢价，我认为4%的回报率也是可以接受的。
　　2、对于个人自住的来说，如果一手房市场无法降价的话，建议去二手房市场寻找，开发商不降价，很多缺钱用的业主会降价的。

总之，地产的黄金十年已经过去，长期房价即使上涨，仍然会低于通胀。

购房团的下一步计划

阿甘的北京购房团 — Wed, 9 Jul 2008 23:14:41 +0800

奥运会马上临近了，对于购房团来说，暂时可能需要休整一下了。在此期间，我需要把我们现在的一些进展以及未来的计划向大家沟通一下：
对于购房团来说，考虑到目标的不确定性，我们已经暂时停缓了购房团团员，现在规模大约在150人左右，对于近期来说，是到我们进一步缩小目标的时候了，也是我们开始按照目标楼盘发展团员的时候了。
现在，通过第一次意向统计，已经有40左右的团员希望团购北部某个楼盘（我们暂时称之为1号楼盘），还有部分团员希望团购望京和八通线的两个楼盘。对于没有报名1号楼盘的其它团员，我们希望大家能够继续报出自己的意向，以便我们缩小目标，这样才好进一步的发展和固定团员。
我们奥运会这段时间的计划是这样的：
对于1号楼盘：
1，继续发展1号楼盘的团员，期望有意向交纳诚意金（纠正以前的错误，诚意金是可以退的，变成定金就不可以退了）的团员能够到达50-80人。方式当然仍然以内部推荐为主，暂时仍然先不考虑公开推广。
2、继续带领1号楼盘的团员熟悉1号楼盘以及周边楼盘，一方面以便对比，另外一方面以防1号楼盘团购失败的话，可以有候选方案。
   但是由于团长以及内部委员都没有地产经验，所以推荐鹏城给大家做讲解和介绍，完全站在团员的地步，带领大家看盘，提供购房建议，但是由于鹏城不是内部委员，所以鹏城希望大家每人支付100元，作为服务费，不知道大家意向如何。
   如果大家同意的话，鹏城将每周可以提供一个周末，带领大伙儿去看盘以及讲解，并且提供随时的在线解答。
3、我们现在已经找到一位团长觉得合格的砍价手，可以为购房团免费砍一次价，但是由于人家在广州，可能需要交诚意金的团员共同分担砍价手的差旅费，大概人均200元左右。
4、对于验房以及律师，如果团购成功，将会由大家集体聘用验房公司以及律师，并共同分摊这笔费用，我们将不再支付其它外部委员会的任何酬劳。
5、对于1号楼盘，我们希望从团员中选拔2名志愿砍价手出来，一方面可以等砍价手来京后，做砍价手的助手，并跟随砍价手学习砍价技巧，为以后的其它楼盘的团员提供免费砍价服务，另外一方面从外部吸收一部分新鲜血液，也可以保证砍价的透明。
   对于志愿砍价手，需要一定的商务知识、正直的人格、以及一定的谈判知识和技巧。对于志愿砍价手，可以获得1号楼盘的优先选房权。
   由于计划购买1号楼盘的内部委员较少，所以优先选房权还是应该可以落实的。
6、砍价手预测9月份以后房价仍然会保持跌势，以及开发商资金进一步紧张，所以9月份以前我们仍然以看房和观望为主。继续做好各方面的筹备工作。
对于其它楼盘：
1、有些团员对某个楼盘有强烈意愿时，请提供该楼盘的介绍，以及自己看盘的感受、希望团购该楼盘的理由等发给我，我将会在购房团博客以及内部论坛、群里面给大家介绍，等有一定人数的时候，我们将进一步继续大规模统计该楼盘意向，争取凑齐到20个以上的意向团员。
2、对于其它楼盘的谈判，我们只能是自己赤膊上阵了，希望我以及1号楼盘的志愿砍价手能为大家砍个好价格。
3、对于确实没有找到理想中的楼盘的团员，不妨多在二手房中间慢慢淘选，团长认为，作为刚需的话，今年春节前以及明年上半年，都可以慢慢购买自己心仪的二手房。

开始统计购房意向了

阿甘的北京购房团 — Mon, 16 Jun 2008 23:43:11 +0800

通过前期的踩点，以及我们对小范围团员的意见征询后，我们计划对某楼盘下周进行接触，在接触前，现在需要统计一下大概的意向，请各位团员将：自己是否对该目标楼盘感兴趣，是否还有其它目标（请列出），期望折扣和区间，计划购买几居等信息发送到liuyongjiu2004@163.com。

下面将我们的计划和大家简单介绍一下：
1、统计大家的意向；7月份前完成。
2、和开发商联系，并且希望开发商能够带着这批有意向的团员看房，答疑等。7月份。
3、等大家对这个楼盘非常熟悉了，确定参与谈判的团员交2万元/套的定金，并交由第三方银行监管。（可能因为奥运会暂停1月，定金也许在9月份交）
4、谈判，折扣出来后，同意购买的团员，定金变诚意金，不同意购买的团员，定金退回。（9月份-10月份）
团员的一些问题：
对于有些团员问，为什么选择这个盘，或者为什么不选择其它某个盘，在这里我只好说，对于某个盘的选择，我们可能需要前期的踩点，团员的意向，是否在目标区域和范围，对该楼盘是否存在团购的可能等做出综合的评估后再来征求下大家的意见。
我们不可能同时团购很多楼盘，只能遵循下面这个原则去考虑：
1、团员的意向顺序
2、开发商的意向顺序
3、合适的折扣或价格
我们也欢迎大家能够多看盘，介绍自己中意的盘，重新让大家对这个楼盘进行意向投票。我们对楼盘的选择，第一考虑的还是多数团员的意向。
另外有团员问，为什么团购期房，不团购现房：
这里我们也咨询了一下业内人士，他们认为现在的北京市场，出现烂尾楼的概率很小，而且，现房开发商变现的能力强，团购的难度大。当然，更重要的是，现在合适的现房楼盘并不多。
还有些团员问，为什么是9-10月份购房，而不是等明年：
1、现在虽然阿甘认为到明年，房地产市场都将是跌势，但是如果下半年有开发商给出合适的折扣的话，对双方来说都仍将是一个不错的选择。
2、上周，北京房价是涨是跌大家看法都很不一致，阿甘还要出去和别人打嘴战，更别说这个跌幅了，阿甘也不是神仙，确实没有能力就确保大家购房都抄在底部了，但是，阿甘能做的是，尽量想办法在现阶段帮大家找到合适的房子，尽可能的谈下来合适的价格，至于自己是否认为合适，是否要买，决定权在各位团员了。

当然，不管我们准备团购哪个楼盘，都可能有部分团员的需求无法得到满足，对于这部分团员，我们只能寄希望于下次团购，或者二手房市场了，希望大家能够理解。

6月8日第一次踩点行动简述以及购房团下一步计划

阿甘的北京购房团 — Thu, 12 Jun 2008 18:14:23 +0800

6月8日，我们一行5人，对北京楼市进行了第一次踩点，现在把踩点的大致情况和大家讲一下，顺便讲下下阶段的工作计划。对于这几个楼盘的具体介绍，请大家上内部论坛，这几天我们会补上去的。
首先来到的是富力桃园，位于西三旗，13号线拐角的地方，属于海淀区。精装修，两居大概80多平米，套内好像不到73，高板，没有户型图，小区环境还不错。售楼处有几对看房的，但是没有签单的，销售有好几个，但是都坐着不动，连我们去样板间也是保安直接开小车带过去的，可能是觉得反正也没有人真的想买吧。对我们也不太搭理，说不接受团购，因为以前说是也有团购的，最后实际成交1套就不错了。报价1万2，要是真买，都是可以砍价的。
然后来到的是紫金新干线，那个位置真是不好找，偏，估计5年都不一定能成熟，属于昌平区，离城铁较远，优点是价格便宜，3居的8300左右。销售还比较实诚，除了我们，还有一对看房的，肯定是没有签约的了，实在太冷清了。
最后来到了媒体村，是三个楼盘中位置和交通最好的，属于朝阳区。缺点是塔楼，户型最差。因为开盘价低，1万2，热闹，销售都忙不过来，我们转悠了一下，也有几个签单的，估计卖的差不多了，团购这个楼盘，可能没有多大戏了。

下阶段计划：
再来大概讲下我们下阶段的计划
1、本周在内部论坛上面向大家介绍下我们看到的几个盘，还有团员去看过其它盘，觉得不错的，也请尽量在内部论坛发表看法（full-house.8866.org）
2、下周开始，内部委员电话和大家联系，确认意向楼盘
3、按照意向排序，和开发商联系
4、如果开发商感兴趣，我们开始和开发商联系，组织大家再看2次房，派个销售给大家答疑，尽量让大家对这个盘有了解。
5、真正有购买意向的交定金，1人2万，我们寻找合适的银行做第三方监管，谈判
6、谈完折扣，购房。想买的定金变诚意金，签合同；不想买的，定金退回。
如果以上流程顺利的话，估计也要在9月份以后才能买房了。

对于各位团员，一方面请大家看看盘，了解下楼盘，另外一方面，继续帮助推广下符合条件的团员，人多折扣大吗。

6月8日本周日，购房团准备进行第一次踩点行动

阿甘的北京购房团 — Fri, 6 Jun 2008 09:21:14 +0800

6月8日上午10点，立水桥城铁站集合。此次我们主要考察立水桥周边的3个目标楼盘。

此次主要是部分内部委员会成员以及个别热心的团员前去一些目标楼盘踩点考察，用来做下一阶段团员意向统计前的一些情况介绍。
欢迎有空的热心团员报名。愿意报名的，请发邮件至liuyongjiu2004@163.com以及yeskymao@hotmail.com。届时我们电话联系。

请大家尽量携带数码相机，并请在内部论坛：full-house.8866.org上多多写看后感，贴图。

近期的几个目标区域和价格范围之中的楼盘

阿甘的北京购房团 — Fri, 6 Jun 2008 09:14:30 +0800

北京市朝阳区，海淀与昌平区楼盘统计表

NO	楼盘名称	所处地置	楼型结构	价格	周边设施：	交通设施	附注
1	富力桃园	西三旗桥向东建材城	板塔结合	12000	超市：小白羊超市、天客隆超市、物美超市、西单商场超市邮局：育新北口邮电局药店：北京隆泰堂药店、北京西三旗金象大药店银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行分理处、农业银行、农村信用社医院：北医三院社区医院、北新家园社区家、北郊医院、亚北颈椎病医院、解放军93462医院、天昱医院小学、中学：上地实验小学、育新小学（半贵族）、育英小学、清河四小、清河三中小区配套：幼儿园：国际知名双语幼儿园星级会所：游泳池、健身区、羽毛球场、儿童游乐区、商务中心、小型快餐区等	西有八达岭高速公路，东北紧邻城铁13号线，规划中的城铁8号线，身处公交814路总站，交通极为便利。更有323、810、803、111、运通101、城铁临4路等多条公交线路直达社区，即将建设的林翠路近在咫尺，交通极为便利。	房子还有很多
2	富力又一城	朝阳东五环台湖出口东800米	板塔结合	11500	中小学：社区配备中小学幼儿园：社区配备幼儿园邮局：有银行：有医院：社区医疗卫生站	位于北京东南，紧邻京沈高速与东五环，距国贸20分钟车程。公交：411、913、821。未来区内将有三条公交车起始站，入住时至少开通一条	精装，板，塔都有
3	上东三角洲	朝阳酒仙桥驼房营路	板塔结合	11000	学校：酒仙桥中心小学、骆房营小学银行：中信银行、民生银行、中国银行、上海浦东、工商银行、农业银行工业：酒仙桥电子工业园区（五大科技园区之一）绿化：紧邻2800亩湿地绿化林，西面为四德公园商场：京客隆、万客隆、妙典商场医院：华清医院（清华第二附属医院）、和睦佳医院、望京医院等其他：望克隆、酒仙桥市场、丽都饭店1700米、酒仙桥电子科技园区	983、757、659、834、小34、小46、445、967、659、503	两居，三居都有
4	紫金新干线	昌平回龙观东侧	板楼	8650	(一)小区内部配套： 1、会所，面积约2600平方米； 2、幼儿园，面积约4670平方米； 3、中小学，面积约12650平方米； 4、敬老院，面积约6190平方米；商业配套 1、商场及超市：北方明珠商业中心、港龙商业中心、天通苑西单商场、华联商厦、美廉美超市、物美大卖场、大中商城、苏宁电器、百安居、家乐福、翠微百货、万达影城、浩沙健身、浩沙冰场； (三) 文教卫生(学校、医院) 1、教育： 1)幼儿园：东小口幼儿园； 2)小学：天通苑小学、东小口中心小学、霍营中心小学、昌平实验小学； 3)中学：中滩中学、回龙观中学、景山分校(平西府；私立)、中山实验学校(东3、医院：北郊医院、东小口医院、龙禧医院、王府中西医结合医院、规划中的天通中苑三甲医院、积水潭医院(建设中)。	地铁5号线、8号线（规划中）及城铁13号线交汇	无人接听
5	东亚·上北中心	昌平回龙观体育公园北侧	板塔结合	10500	中小学：昌平二中、昌平实验小学、昌平第二实验小学、金山学校、中国歌舞团艺术学院综合商场：北店时代广场、华联商厦、港龙商业中心、大中电器、物美超市、美廉美超市、京客隆商场	紧临城铁13号线回龙观站；到亚运村地区：753、853；到中关村地区：307、811；到德胜门地区：344、344快、345、919慢车、919支	最大的只有两居
6	上奥世纪中心	昌平西三旗桥东100米	板塔结合	11000	中学：首都师范大学附属育新学校、北京市海淀区东方学校、北京金融学校；小学：育鹰小学大学：北京明园大学综合商场：盛福京龙、沁春华美、天客隆超市、小白羊超市、西单商场、华联、物美及大中电器、中复电讯幼儿园：朝昭双语幼儿园	周围交通：上奥世纪中心位于西三旗桥东北角，紧临八达岭高速路，周边多达39条公交线路经停社区；南侧有：323、355、371、393、398、719、、	房子才开始卖

购房团目前面临的困难以及对应的下一阶段计划沟通

阿甘的北京购房团 — Wed, 4 Jun 2008 00:01:36 +0800

从3月31日到现在，已有2个月了，在这期间，我们内部发展了100多个团员，媒体报道过2次，召开了一次全体团员大会，确定了购房团章程，选举了内部委员会，建设了一个内部论坛。当然，我们也遇到了比最初的设想多得多的困难，碰了比预先设想多得多的壁，这些天我们很多东西都暂停了，我一直在思考，也在请教，我也发现了很多东西和原先的预计有很大的差别，也许我们不得不做出一些调整了，现在把我们遇到的一些问题以及计划的一些调整和大家分享一下：
一、大部分的事情放在全体团员大会上决定是否合适：
1、最大的问题是，大家的时间难凑齐，很多人意见表达有限。
   第一次全体团员大会时110人，实际到场26人，请假弃权10来人，请假委托投票20多票，仍有50来票没有表达意见，通过全体团员大会的沟通效果有限。
2、众口难调。
   购房确实是一个个性化很强的事情，加入购房团，如果需要成功的话，我们可能需要部分个性化上面稍微做点让步。
3、有些团员对地产、房产、投资等方面的知识还有所欠缺，不愿意承担对应票选的责任。
4、效率太慢
二、外部委员会的招募非常困难
    团长这些天已经尝试不少次了，但是都失败了，理由很简单，合适的人很难会出面
三、缺少一个更好的交流平台
    没有一个好的交流平台也是不行的。这个平台不光要有利于我们团内部之间的交流，也要有利于团员和开发商的交流。
四、团员还不够，还需要推广
五、需要加快和开发商的联络，尽快找到愿意接纳我们的开发商。
    继续争取进入一些实质性的阶段
所以，我们购房团内部委员会暂时商讨的下一阶段计划是：
一、加强内部委员会的核心作用，希望能够承担和完成推动购房团进展的绝大部分工作。
    团员只需要承担帮助购房团的内部推广工作，以及对楼盘和折扣做出选择即可。
    当然，谈判的时候需要交定金，最后如果不买的话，定金都应该全额退还。
二、继续寻找外部委员会。
    现在的进展是，以前指导我们购房团的广东的一位地产专家，可以来北京帮助我们谈判一次，如果我们只承担对应的差旅费的话，外部委员会的成本可以得到大大的压缩。
    对于律师和验房这一块，我们可以统一交给专门的律师事务所以及验房公司来完成。
    实在不行的话，可以从团员和内部委员会中选拔砍价手。
    如果最后不需要外部委员会的话，对于鹏城这样的已经帮助过我们的，而且本身是抱着应聘外部委员的一个目的来的，我们到时候也希望能够给他一个交待。
三、继续寻找一个更好的平台。
    在没有找到之前，暂时先用我们的内部论坛和我们购房团博客进行交流：
    内部论坛：full-house.8866.org
    购房团博客：yeskymao.blog.sohu.com
    秘书长刘永久会尽量带领内部委员会完成对这两个平台内容的填充的。
    在找到合适的平台后，我们会讲购房团转入对应的平台。
四、开始着手一些实质性的工作：
1、需要把候选楼盘全部列出来，尽量找个好的方式，以便于大家对这些楼盘做出意向选择
2、内部委员会开始和大家有意向的，或者意向较大的一些开发商建立联系
3、如果双方有意的话，我们将会给意向开发商在论坛开辟一块专区，给每个意向开发商建立一个qq群或者msn群，方便大家和开发商的联系
4、组织团员对该楼盘进行考察，可能需要考察3次或者以上
5、如果有足够意向和定金的话，进入谈判阶段
6、希望能在下半年完成团购
五、希望各位团员能够继续帮助购房团进行进一步的推广
   我们仍然希望以团员之间的内部推广为主。
六、加强组织房产知识培训以及组织看房活动
    一方面希望各位团员能更清楚的购房，更慎重的购房，毕竟购房和买白菜不一样。
    另外一方面，希望大家能够增强了解，以及能够更团结。
我今天写这么多，也是希望大家对购房团能够理解和支持，也请大家相信，无论发生任何问题和困难，我们永远不会抛弃大家，也永远不会背叛大家。

5月18日，第一届全体团员大会完满结束

阿甘的北京购房团 — Mon, 19 May 2008 21:24:06 +0800

确定此次大会的时候，尚不知后来会发生这次令全国悲痛的灾害，5月18日召开第一次全体团员大会的时候，仍有团员正在忙着赈灾等方面的工作。当我们无法为灾区人民贡献更多的时候，那么就让我们努力工作，赚钱捐款吧。在介绍这次会议之间，让我们为四川的受难者默哀。

由于特殊原因，此次大会到会人数只有26人，委托选票20票左右，10票左右弃权。

此次大会主要完成了下面几件工作：
1、简单介绍了购房团，加强了相互间的信任和了解，统一了思想；
2、投票通过了购房团章程，在下次全体团员大会投票修正前，暂时按照本章程执行。
   投票通过对每名团员收取50元团费这样一个门槛的意见，用以支付各种大型团员活动的场地、水等各种必要费用的开支，内部委员会将会将所有的收据和凭证扫描上网，接受监督。
3、选举产生了5名内部委员，以及秘书长。
   刘永久当选为秘书长，刘镇宁、杨海申、王文杰、张洪娟当选为内部委员，毛岳淦继续担任团长。
4、确定了9月份之前购房团的工作重点：
   全体团员继续参与到购房团的推广工作中去，期望在9月份前将购房团团员发展到300名；
   内部委员会尽快完成对购房团内部论坛的建设工作，尽早完成对购房团一些内部资料的网上共享，方便团员之间的交流。
   内部委员会继续对北京地产市场进行进一步的调查工作。
   内部委员会尽快完成对外部专家委员会的招募工作。
   内部委员会继续尝试不良资产收购。
5、邓永生为大家讲解了购房选房的一些知识，并被聘为购房团第一位外部委员。

由于我们暂时无法很好的共享此次团员大会的具体文件，内部委员会争取在6月1日前完成对论坛的构架工作，到时候欢迎大家注册和登记，下载这些文件。

5月18日，召开第一届全体团员大会

阿甘的北京购房团 — Tue, 13 May 2008 20:50:42 +0800

经过长时间的筹备，考虑到我们现在团员人数已经突破100了，我们决定5月18日召开第一届全体团员大会，统一部分思想。请各位团员积极参加，相互转告和通知，请不要无故缺席，请不要错过此次和大家相互熟悉以及沟通的机会，请不要浪费行使自己合法权利的机会。

一、会议场所和时间
    时间：             2008年5月18日下午1点半-5点半；
    地点：             世纪裕惠大厦19层多功能厅
    交通：             西三环航天桥向西一站地。西钓鱼台站下车。
http://map.sogou.com/map.html#lq=%u4E16%u7EAA%u88D5%u60E0%u5927%u53A6&city=%u5317%u4EAC&c=12945789.06249925,4827158.203125,16

二、日程安排
    1：30-2：00，      大家相互熟悉，交流。
    2：00-2：50，      团长介绍购房团的由来、目的，以及现在面临的问题，目前的市场环境，购房团的计划等。
    2：50-3：50，      介绍购房团章程以及修正和投票通过章程。
    3：50-4：20，      各位候选内部委员竞选演讲，每人4-5分钟。
    4：20-4：50，      选出5名内部委员，以及3名替补内部委员
    4：50-5：20，      鹏城讲述买楼的一些知识
    5：20-5：30，      致辞，散会

三、费用问题
场地费用600元，预计到场每人10-15元左右。

欢迎各位团员踊跃报名候选内部委员

阿甘的北京购房团 — Tue, 29 Apr 2008 23:06:08 +0800

我们正在筹备讨论第一届全体团员大会，大会日期暂定5月17日。

对于第一次全体团员大会的具体组织事宜、章程以及具体的职能划分等方方面面，都需要大家的积极参与与讨论，欢迎各位希望竞选内部委员的团员踊跃报名，发邮件至yeskymao@hotmail.com。